Bevor du nach Objekten suchst
Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Sie eignet sich als schneller Filter, blendet aber Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten aus. Die Nettomietrendite setzt den Überschuss nach nicht umlagefähigen Kosten ins Verhältnis zum gesamten eingesetzten Kapital. Für die monatliche Liquidität ist zusätzlich der Cashflow nach Kreditrate entscheidend.
Diese Zahlen entscheiden über deinen Spielraum
- Kaufpreis ohne Möbel oder gesonderte Inventaranteile
- Nachhaltig erzielbare monatliche Kaltmiete
- Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler
- Nicht umlagefähiges Hausgeld und Verwaltung
- Instandhaltungsrücklage und realistische Reparaturen
- Reserve für Leerstand und Mietausfall
So wird aus einem Wunschbudget eine belastbare Planung
Multipliziere die monatliche Kaltmiete mit zwölf und teile sie für die Bruttorendite durch den Kaufpreis. Für die Nettovariante ziehst du nicht umlagefähige Jahreskosten ab und teilst durch Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten. Finanzierung, Steuern und Wertentwicklung werden getrennt betrachtet, damit die Objektqualität nicht mit deiner individuellen Kreditstruktur vermischt wird.
Was ein realistisches Beispiel zeigt
Bei 250.000 Euro Kaufpreis und 1.000 Euro monatlicher Kaltmiete beträgt die Bruttorendite 4,8 Prozent. Kommen 25.000 Euro Nebenkosten und 2.000 Euro nicht umlagefähige Jahreskosten hinzu, sinkt die Nettorendite auf rund 3,64 Prozent. Genau dieser Abstand macht sichtbar, warum ein Objekt nie allein mit der Bruttokennzahl beurteilt werden sollte.
| Prüfpunkt | Ansatz oder Rechenweg | Ergebnis oder Grundlage |
|---|---|---|
| Jahreskaltmiete | Mit Leerstandsabschlag | Aktuelle Vertragsmiete × 12 |
| Laufende Kosten | Rücklage großzügig | Abrechnung plus Planwerte |
| Rendite | Netto nach Kosten | Brutto als schneller Filter |
Wo Immobilienrechnungen häufig zu optimistisch werden
- Warmmiete statt Kaltmiete verwenden
- Kaufnebenkosten in der Nettorendite vergessen
- Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten vermischen
- Eine hohe Rendite ohne Prüfung von Lage, Zustand und Mietausfall bewerten
Was du aus dem Beitrag mitnehmen solltest
Die Beispiele und Rechner helfen dir, Größenordnungen zu verstehen und verschiedene Szenarien miteinander zu vergleichen. Bei Verträgen, Steuern, Finanzierung, medizinischen Fragen oder anderen verbindlichen Entscheidungen zählen aber immer die konkreten Unterlagen und die für deinen Fall geltenden Regeln.